Hier der zugehörige Text (so oder so ähnlich):

Sehr geehrt…….,

die von Ihnen bezahlte Grundmiete entspricht nicht mehr der üblichen Miete, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage bezahlt wird (ortsübliche Vergleichsmiete).

Natürlich ist es uns auch bewusst, dass eine Mieterhöhung immer eine unerfreuliche Tatsache für unsere Mieter darstellt. Bitte bedenken Sie in Ihrem Fall aber, dass Sie durch die für unsere Genossenschaft sehr aufwändige und kostenintensive energetische Modernisierung des Gebäudes Einsparungen im Energiesektor erzielen können. So sind laut Presseberichten in den letzten 24 Monaten die Energiepreise -wie Sie sicher auch verfolgt haben- um 30-40% gestiegen. Gleichzeitig haben wir festgestellt, dass die modernisierten Häuser eine deutliche Einsparung im Verbrauch haben.

Nach § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn

1.die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist und

2.die Kappungsgrenze im Sinne des § 558 Abs. 3 BGB eingehalten wird. Diese beträgt 20%.
Unter Beachtung dieser Bestimmungen begründen wir unser Mieterhöhungsverlangen mit den nachfolgend aufgeführten Vergleichsmieten. Nach dem Gesetz ist es ausreichend, wenn drei vergleichbare Wohnungen benannt werden.

Dann folgt die Angabe von 3 Gartenstadt-Vergleichswohnungen, mit einer Grundmiete von bis zu EUR 7,61 EUR / qm.

Danach erfolgt die Berechnung des Mietaufschlages. Im Regelfall in Höhe von 20%.

Davon abgesehen, dass die Preisentwicklung auf dem Energiesektor seit einem Jahr stark rückläufig ist, kann es wohl nicht angehen, dass ein Vermieter gedenkt, sämtliche wirtschaftlichen Vorteile aufgrund einer energetischen Sanierung pauschal abzuschöpfen?  Schon gar nicht, wenn für die energetischen Verbesserungen in der Vergangenheit bereits ein entsprechender Mietzuschlag bei diversen Wohnungen berücksichtigt wurde (Neuvermietung). Davon abgesehen dürfte die effektive Einsparung pro Wohneinheit aufgrund der Wärmeisolierung deutlich unter EUR 30,00 / Monat liegen. Außerdem müssen bei einer Erhöhung aufgrund energetischer Verbesserungen die Gestehungskosten (abzüglich erhaltener Zuschüsse bzw. Zinsvorteile) berechnet und anteilig auf die entsprechenden Wohnungen umgelegt werden.
Schon aus formalen und berechnungstechnischen Gründen kann deshalb eine pauschale Erhöhung aller Mieten um 20% nicht mit energetischen Maßnahmen begründet werden!

Das Ganze lässt sich bestens aus dem Gesetz (BGB § 559) herleiten:

BGB § 559
Mieterhöhung bei Modernisierung

(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

BGB § 559a
Anrechnung von Drittmitteln

(1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.

(2) Werden die Kosten für die baulichen Maßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens. Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahmen. Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.

(3) Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die baulichen Maßnahmen stehen einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich. Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten.

(4) Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für die einzelnen Wohnungen gewährt worden sind, so sind sie nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

BGB § 559b
Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung

(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird.

(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 vom Hundert höher ist als die mitgeteilte.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Das vorliegende Mieterhöhungsverlangen wurde in Richtung Modernisierung polemisiert, im Kern jedoch ausschließlich mit  § 558 BGB begründet.

BGB § 558
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).

Die angekündigte Mieterhöhung bezieht sich also nicht auf energetische Maßnahmen (§ 559 BGB) – wie man den Mietern glaubhaft machen will- , sondern auf die Abstellung örtlicher Vergleichsmieten (§ 558 BGB) = allgemeine Mieterhöhung.

Zur allgemeinen Mietanhebung ist grundsätzlich folgendes anzumerken:

Gemäß § 13 Abs. 1 Satz 3 der Satzung der Gartenstadt Karlsruhe eG ist vor einer allgemeinen Mieterhöhung die Vertreterversammlung anzuhören.

Zitat:

“Vor allgemeinen Mietanhebungen ist die Vertreterversammlung anzuhören”

Die letzte Vertreterversammlung fand am 19.05.2009 statt.

Im Rahmen dieser Veranstaltung gab es weder einen Tagesordnungspunkt “Mieterhöhung”, noch wurde seitens des Vorstandes eine Mieterhöhung angekündigt. Des weiteren wurde auch dem Aufsichtsrat keine Mieterhöhung angekündigt bzw. mitgeteilt.

Der Vorstand hat also hier, ohne jegliche Abstimmung mit den Organen, in die Mietstruktur der Dauermieter eingegriffen. Und das genau eine Woche nach der Vertreterversammlung!

Nach unserer Rechtsauffassung ist die angekündigte Mietanhebung somit satzungswidrig erfolgt und vom Vorstand entsprechend vollumfänglich zurück zu nehmen.

Nach bisherigen Informationen erfolgte der Versand der Mieterhöhungs-Schreiben zu einem Zeitpunkt, an dem sich der Vorstandsvorsitzende, Ralf Neudeck, im Urlaub befand.

Zufall, Absicht, Timing?

Somit wurden die Schreiben von den verbliebenen Vorstandsmitgliedern Wolfgang Gerstberger und Klaus-Georg Floren unterzeichnet. Im Prinzip nichts ungewöhliches, aber bei Betrachtung der geschichtlichen Entwicklung zur Zusammensetzung des Vorstandes dann doch außerordentlich befremdlich. Herr Floren waren nämlich vor mehr als 10 Jahren für die ursprüngliche Initiative “Wir sind die Gartenstadt” angetreten und wurde auch von Aufsichtsratsmitgliedern der damaligen Initiative in den Vorstand bestellt. Auch Herr Gerstberger wurde von diesen Aufsichtsratsmitgliedern in den Vorstand berufen.

Gründungsinhalt und Ziel der ursprünglichen Initiative war es u.a., damals angekündigten drastischen Mieterhöhungen entgegen zu wirken und die Mieten der Gartenstadt Karlsruhe künftig in einem sozial verträglichen (bezahlbaren) Rahmen zu halten, um den Mietern (auch im Alter) ein dauerhaftes Wohnen in der Gartenstadt zu ermöglichen. Aus diesem Grund wurde auf Betreiben der Initiative die Formulierung in die Satzung eingefügt, dass die Vertreterversammlung vor Mieterhöhungen anzuhören ist. Auch bei dieser Satzungsänderung waren die beiden heutigen Vorstände involviert.

Wer den Mietzins für Neuvermietungen bei der Gartenstadt in den vergangenen Jahren aufmerksam verfolgt hat, musste leider feststellen, dass die Mieten für Neuvermietung in Bereiche vorgestoßen sind, die man mitnichten als sozial verträglich bezeichnen kann. Heutzutage werden Wohnungen der Gartenstadt zu “marktüblichen” Preisen vermietet, wenn man denn von einer Marktüblichkeit sprechen kann. Insbesondere unter Einbeziehung der Bausubstanz und Ausstattungsqualität vieler Wohnungen der Gartenstadt Karlsruhe eG. Unserer Meinung nach verfolgt der Vorstand ausschließlich wirtschaftliche Interessen ohne Berücksichtigung sozialer bzw. genossenschaftlicher Aspekte. Mit der neuen “Corporate Identity” wurden wohl auch gewachsene Wertemaßstäbe der Vergangenheit “entfernt”?

Nachdem der Vorstand bei der letzten Vertreterversammlung am 19.05.2009, wie schon bei der Versammlung im Jahr 2008, mit dem wiederholten (und damit undemokratischen) Versuch, die Genossenschaftsanteile der Mitglieder von EUR 260,00 auf EUR 300,00 zwangsweise anzuheben, am Votum der Vertreter gescheitert war, hat man nun möglicherweise eine andere lukrative Einnahmequelle gesucht, um weiteres Kapital zu schöpfen. Die bisherigen Investitionen bezüglich Modernisierung der Geschäftsstelle sowie Einrichtung eines eigenen (nicht konkurrenzfähigen und störanfälligen) Satelliten-Fernsehsignalempfangssystemes (WTC) haben wohl das Budget über Gebühr belastet? Auch bei dem ehrgeizigen Projekt eines geplanten Neubauobjektes entlang der Herrenalberstraße würde nach Ansicht des Vorstandsvorsitzenden die Eigenkapitalquote deutlich absinken.
Hausgemachte Kapitallücken sollen nun offensichtlich durch weiteren finanziellen Einsatz der Mitglieder gedeckt werden?

Die geplante und 2-fach gescheiterte Zwangserhöhung der Genossenschaftsanteile um EUR 40,00 je Anteil hätten lt. Vorstand 1,2 Millionen Euro in die Kasse gespült und damit die Eigenkapitalquote für “weitere Taten” – zumindest vorerst – erhöht. Erhöht hätte sich hierbei natürlich zusätzlich das Haftungsrisiko (Nachschusspflicht) für die Mitglieder von EUR 260,00 auf EUR 300,00 je Anteil (begrenzt auf 2 Anteile). Zusätzliches Haftungsvolumen, das im Falle von wirtschaftlichen Schwierigkeiten der Genossenschaft auf die Genossen zukommen könnte.

Mitglieder, die die vom Vorstand geplante Erhöhung der Genossenschaftsanteile nicht hätten schultern wollen oder können, hätte der Vorstand – nach Bekunden des Vorstandsvorsitzenden in der letzten Vertreterversammlung – letztendlich aus der Gemeinschaft ausgeschlossen => Mitgliedschaft (und ggf. Mietverhältnis) gekündigt.

Die betroffenen Bestandsmieten will man nun offensichtlich auch auf ein – nach Meinung des Vorstandes – “marktübliches Niveau” anheben?

Unserer Meinung nach mit einer gesteuerten Häppchentaktik, um nicht alle Mieter auf einmal gegen die Geschäftsleitung aufzubringen. Straßenzug um Straßenzug oder wie er Plan auch immer aussehen mag, erleichert natürlich die Bearbeitung und das Volumen entsprechender Protestbewegungen.

Aber letztendlich sind bei dieser rigiden Entwicklung alle betroffen, weshalb auch die bisher noch nicht betroffenen Mieter sich solidarisch zeigen sollten.

Was bei der drastischen Anhebung aller Garagenmieten funktioniert hat, soll nun wohl im Wohnbereich fortgesetzt werden?

Ohne Rücksicht auf Verluste werden hier insbesondere ältere Leute bzw. Geringverdiener oder Familien in wirtschaftliche Schwierigkeiten gebracht bzw. zu den Sozialkassen getrieben.

Mieter, die sich die “neue Miete” nicht leisten wollen oder können, sollten die Zustimmung zur Mieterhöhung versagen, wodurch es ggf. zu einem Klageverfahren kommen kann. Hierbei wäre die Geschäftsleitung der Gartenstadt verpflichtet, den Nachweis zu erbringen, dass es sich bei den mitgeteilten 3 Vergleichswohnungen in Art, Ausstattung und Zustand tatsächlich um vergleichbare Wohnungen im marktüblichen Rahmen handelt und dass die Geschäftsleitung überhaupt berechtigt war (Satzungsverstoß?), eine Mieterhöhung durchzuführen. In Anbetracht der Tatsache, dass die Wohnungen der Gartenstadt sich in vielen Bereichen deutlich unterscheiden, dürfte es wohl schon bei den genannten Vergleichswohnungen aus dem Eigenbestand schwer werden, einen entsprechenden Beweis bezüglich Gleichwertigkeit zu erbringen. Insbesondere wenn man berücksichtigt, dass bei den genannten 3 Vergleichswohnungen Neuvermietungen enthalten sind. Hierbei handelt es sich um Wohnraum, der, im Gegensatz zu alten Bestandswohnungen, oftmals umfassend renoviert wurde.

Auch ein Zusammenschluß vieler Mieter zur Erhebung einer negativen Feststellungsklage gegen diese Mieterhöhung ist eine denkbare Option, die darüber hinaus mit vertretbaren Kosten für die beteiligten Mieter bewerkstelligt werden kann.

Des weiteren sollten Mieter, die nicht bereit sind, die angekündigte Mieterhöhung hinzunehmen, einen bestehenden Abbuchungsauftrag sowohl bei der Bank als auch der Gartenstadt gegenüber widerrufen und ab sofort die Bezahlung der bisherigen Miete über einen Dauerauftrag oder jeweilige Einzelüberweisung ausführen.

Mieter, die einer Mieterhöhung zustimmen oder unwidersprochen die Neufestsetzung abbuchen lassen, verlieren möglicherweise den Anspruch auf die bisher bezahlte Miete.

Im wesentlichen geht es um die Bewohner, die bisher keinen Kabelanschluss hatten und durch die Umstellung auf das WTC-System quasie “zwangsversorgt” werden sollten.

Diejenigen Bewohner der Gartenstadt, die bisher keinen Kabelanschluss hatten, werden dem Schreiben zufolge aufgrund eines Vorstandsbeschlusses vom 16.07.2008 auch künftig keinen kostenpflichtigen WTC-Anschluss abnehmen müssen.

Zitat:

wir nehmen Bezug auf Ihr Schreiben vom……

Der Vorstand hat in seiner Sitzung am 16.07.2008 beschlossen, auf den Anschluss der wenigen Mieter, die auch bisher nicht durch Breitbandkabel versorgt waren, ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht zu verzichten.      
    
Die allgemein notwendigen Installationen in  Ihrer Wohnung müssen von Ihnen jedoch dennoch geduldet werden. Wir bitten um Verständnis. 
    
Die ausführende Firma haben wir gebeten, in Ihrem Objekt die Endinstallation nicht vorzunehmen bzw. die vorhandene Dose entsprechend zu  verplomben oder still zu legen.     

Gartenstadt Karlsruhe eG    

Das heisst, jeder Mieter, der bisher keine Kabelversorgung hatte, ist nicht verpflichtet, die Medienversorgung durch die Fa. WTC abzunehmen. Obwohl es sich hierbei um einen Vorstandsbeschluss handelt, der jedem zugute kommen sollte, ist es ratsam, zusätzlich der Gartenstadt schriftlich mitzuteilen, dass ggf. kein Anschluss der WTC gewünscht wird.

Ob Installationen durch die Fa. WTC überhaupt geduldet werden müssen ist umstritten und sollte im Einzelfall  mit einem Rechtsanwalt besprochen werden, da es sich nach unserer Meinung nicht um eine Modernisierung handelt, sofern bereits ein Breitbandanschluss der Kabel BW in der entsprechenden Wohneinheit vorhanden sein sollte.
Die Gegenüberstellung der verschiedenen Alternativen der Medienversorgung hat ergeben, dass die Leistungen, die durch das System der Fa. WTC angeboten werden, nicht den Standard erreichen, den z.B. die Kabel BW oder die Telekom bieten => also keine Modernisierung.

In diesem Zusammenhang seien auch alle langjährigen Mieter von Etagenwohnungn sowie Mieter der Reihenhäuser bzw. freistehenden Häuser angesprochen.

Nach unseren Informationen gibt es für diese Wohneinheiten sogenannte Gestattungsverträge, durch die eine Medienversorgung mit der Kabel BW hergestellt wurde. Bei jedem dieser Mieter müsste demzufolge eine eigene Versorgung mit der Kabel BW vereinbart sein. Lediglich im Jahr 1998 wurde dann eine Sondervereinbarung mit der damaligen TelekomAG (Rechtsnachfolger=Kabel BW) ausgehandelt, die aufgrund der Teilnehmeranzahl zu einer entsprechenden Reduzierung der Kabelgebühren geführt hat.

Bitte überprüfen Sie Ihre Verträge und lassen Sie sich ggf. rechtlich beraten.

Nach unserer Meinung kann die Gartenstadt Karlsruhe eG das System Kabel BW nicht ohne die Zustimmung der Mieter durch eine einseitige Vertragskündigung Ende 2008 “kappen” und dann den Mietern eine andere Lösung ungefragt “aufzwingen”.

Die meisten Bewohner der Gartenstadt haben nach unserer Rechtsauffassung einen vertraglichen Anspruch auf das Breitbandnetz des Rechtsnachfolgers der Telekom AG (=Kabel BW) und sind demnach nicht verpflichtet, ein komplett neues System abzunehmen, das darüber hinaus, nach den vorliegenden Unterlagen, nicht den Leistungsumfang z.B. der Kabel BW oder der Telekom AG bietet.

In Anbetracht der Tatsache, dass sich die allgemeine Medienversorgung sicher rasant weiter entwickelt, wäre ein weiterer Ausbau der Leistungen eines eigenen WTC-Systemes mit zusätzlichen Kosten verbunden, die letztendlich auf die Mieter umgelegt werden.

Leistungsvergleich Kabel BW, WTC und Telekom zum Download>>>>

Lesen Sie die bisherigen Versorgungsverträge (Mietverträge) und lassen Sie sich beraten !