Der Vorstand der Gartenstadt hat auf den Mißmut der betroffenen Mieter inzwischen auf seine Art reagiert und durch den geschäftsführenden Vorstand ein zweites Schreiben an die Mieter versandt, die der Mieterhöhung bisher noch nicht zugestimmt haben. Dies 1 Monat vor Ablauf der gesetzten Frist (31.07.2009) aus dem ersten Anschreiben vom 27.05.2009 !!

Hier der Inhalt des Schreibens vom 02.07.2009:

Sehr geehrte……….,

mit Schreiben vom 27.05.2009 haben wir Ihnen unser Mieterhöhungsverlangen sowie eine vorbereitete Zustimmungserklärung zukommen lassen. Sie haben uns diese Zustimmung leider bisher noch nicht erteilt.

Wie wir Ihnen bereits mitgeteilt haben, ist der Anlass für die Mietanpassung die durchgeführte energetische Sanierung des von Ihnen bewohnten Objektes. Hierbei wurden ganz erhebliche genossenschaftliche Mittel aufgewendet, die auch zu ganz konkreten Einsparungen für Sie geführt haben. Die Auswertung der Energieab­rechnungen hat ergeben, dass unter Berücksichtigung des Anstiegs der Gaspreise seit der Sanierung von rund 58,9 % und einem Rückgang des Verbrauchs von rund 27,9 % die Ersparnis 0,22 Cent/m²/Monat in dem von Ihnen bewohnten Haus beträgt. Darüber hinaus sparen Sie zusätzlich die Energiekosten für die Warm­wasserbereitung ein, die Sie früher direkt bei den Stadtwerken bezahlt haben. Obgleich die Stadtwerke Karlsruhe zu Beginn dieses Jahres eine Preissenkung vorgenommen und eine weitere angekündigt haben, bleibt für die Zukunft zu erwarten, dass bei der weiteren Verknappung der Ressourcen die Preise steigen werden und Ihre Ersparnis deshalb ebenfalls ansteigt. Die Rohölpreise steigen derzeit schon wieder kontinuierlich an. Die Gaspreisentwicklung folgt mit zeitlichem Abstand dem Rohölpreis.

Entgegen anders lautenden Gerüchten haben wir über die Mietanpassungen energetisch sanierte Objekte bereits 2007 sowohl den Aufsichtsrat als auch die Vertreter informiert. Seit 2007 werden bei energetisch sanierten Objekten die Mieten sofort nach Abrechnung der Maßnahme angepasst.

Die Umsetzung unserer geplanten Mieterhöhung bei den energetisch sanierten Objekten haben wir im Frühjahr 2009 in Angriff nehmen können, nachdem aus­reichend Vergleichmieten in den seit 2001 modernisierten Objekten zur Verfügung standen. Wir haben uns dabei den formalen Erfordernissen des §558 BGB -Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – bedient, da eine Mieter­höhung nach §559 BGB – Mieterhöhung bei Modernisierung – aufgrund der erforderlichen Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme vor Beginn nicht mehr möglich war. Die Modernisierung war ja bereits, wie Sie wissen, durchgeführt. Wir möchten Sie um Verständnis bitten, dass die Gemeinschaft die weit reichenden Aufgaben zum Erhalt und zur Sanierung des Gebäudebestandes nicht ohne Beiträge, insbesondere der Mieter, die in den Genuss der Vorteile der investierten Mittel kommen, leisten kann. Dabei wird entgegen den Behauptungen von Herrn Peter H. sehr wohl der Ausstattungszustand berücksichtigt.

Auch wird mit den notwendigen Anpassungen nicht die Rendite gesteigert, sondern die Möglichkeiten für die Genossenschaft zur weiteren Investition in den Bestand gestärkt. Bis auf die in der Satzung auf 4 % begrenzte Dividende auf die Geschäftsanteile verbleiben alle erwirtschafteten Überschüsse in der Genossen­schaft und werden zum größten Teil für die Bestandserhaltung, Sanierung und Mo­dernisierung verwendet. So hat die Genossenschaft in den vergangenen 5 Jahren annähernd 30 Mio. € wieder in den Bestand investiert.

Bitte stimmen Sie dem Erhöhungsverlangen bis zum 31.07.2009 zu. Eine vorbe­reitete Zustimmungserklärung ist nochmals beigefügt.

Ralf Neudeck
Geschäftsführer

Was sagt uns dieses Schreiben?

Der Vorstand verspürt offensichtlich “Gegenwind” und versucht nun mit weiterer Erhöhung des Drucks, Mieter “gefügig” zu machen? Keine Spur jedoch von Einlenken oder Einsicht?

Dies zeigt sich in einem weiteren Schreiben vom 10.07.2009, in dem die Mieter, die bisher noch nicht zugestimmt haben, zum “Gespräch geladen” werden. Und zwar am 16.07.2009 sowie 23.07.2009 – jeweils um 17:00. Hierzu später.

Zum Inhalt des Schreibens vom 02.07.2009:

Man gibt inzwischen zwar zu, dass es sich, entgegen der Ankündigung vom 1. Schreiben, nicht um eine Erhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen handelt, sondern in der Tat irgendwie doch um eine allgemeine Mieterhöhung. Anstatt die gemachten Fehler jedoch einzuräumen, versucht der Vorstand nun, sich aus der Sache “herauszuwinden”.

1. Satzungsverstoß

In der Satzung ist eindeutig geregelt, dass vor einer allgemeinen Mieterhöhungen die Mitgliederversammlung anzuhören ist.

Diese Anhörung ist nicht erfolgt !

Behauptet wird nun, Aufsichtsrat und Mitgliedervertreter habe man im Jahr 2007 über eine anstehende Mieterhöhung “informiert”. Davon abgesehen, dass zwischen “Information” und “Anhörung” ein deutlicher Unterschied besteht, wurde in der Vertreterversammlung im Jahr 2007 keine allgemeine Mieterhöhung der im Jahr 2009 betroffenen Wohnungen sowie zur Höhe der jeweiligen Mieterhöhung angekündigt, noch hat eine ANHÖRUNG der Mitgliederversammlung zu irgendwelchen Mieterhöhungen stattgefunden. Beleg dafür sind die Schriftstücke zu den jeweiligen Tagesordnungspunkten der Vertreterversammlungen 2007 – 2009.

Download:

Tagesordnung 06/2007 >>>>>>

Tagesordnung 06/2008 >>>>>>

Tagesordnung 11/2008 >>>>>>

Tagesordnung 05/2009 >>>>>>

In der Tagesordnung ist all das geregelt, was in der jeweiligen Vertreterversammlung besprochen, diskutiert oder beschlossen werden soll.

Nachdem die Mieterhöhung zum 01.08.2009 ohne Anhörung der Vertreterversammlung erfolgt ist, handelt es sich um einen eindeutigen Satzungsverstoß.

2. Vergleichswohnungen

Der Vorstand behauptet nun, dass bei den genannten 3 Vergleichswohnungen der Ausstattungsstandard Berücksichtigung findet?

Auch diese Behauptung entspricht nicht den Tatsachen, wenn man folgende Beispiele betrachtet:

- Mieter A wohnt z.B. schon mehr als 40 Jahre in einer Gartenstadt-Wohnung. Der Ausstattungsstandard ist dementsprechend veraltet. Diesem Mieter wird nun neuvermieteter sowie komplett modernisierter Wohnraum als “Vergleichswohnung” entgegen gehalten.

- Mieter B mit einer Wohnfläche von ca. 70 qm wird mit Wohnraum verglichen, der jenseits der 90 qm liegt.

- Mieter C wohnt im 2. OG rechts und wird mit EG links verglichen usw.

In der Tat – prima Berücksichtigung der Vergleichsmaßstäbe ?!

Jeder Mieter sollte also die genannten “Vergleichswohnungen” aufsuchen und den jeweiligen Wohnraum vor Ort vergleichen. Weicht eine der genannten Vergleichswohnungen deutlich ab – größer, kleiner, andere Lage oder besser (ausgestattet) -, kann man eine mögliche Klage der Gartenstadt zuerst einmal in aller Ruhe abwarten – sofern es überhaupt dazu kommen sollte ?
Denn; Je mehr Mieter der Erhöhung nicht zustimmen – oder eine bereits erfolgte Zustimmung zurückziehen -, desto mehr Prozesse müsste die Gartenstadt führen. In Anbetracht der Tatsache, dass der Wohnraum der genannten Vergleichswohnungen oftmals nicht vergleichbar ist, eine umfangreiche und riskante Angelegenheit für die Gartenstadt. Auch bei der Überprüfung durch einen gerichtlich bestellten Gutachter ist das Ende in der Regel offen….

3. Energetische Sanierung

Bei einer allgemeinen Mieterhöhung nach § 558 BGB ist es zwar unerheblich, ob, wann oder wer welche Energieeinsparungen erzielt.
In dem Anschreiben der Gartenstadt vom 02.07.2009 wird jedoch wieder dahingehend polemisiert, dass die Mieter energetisch modernisierter Wohnungen erhebliche Einsparungen bei den Energiekosten hätten. Nach den bisher vorliegenden Schreiben beträgt die angebliche Einsparung 0,22 bis 0,31 Cent pro Quadratmeter und Monat.

Gemeint war wohl 0,22 – 0,31 Euro pro Quadratmeter ?

In Anbetracht der Tatsache, dass die Energiepreise starken Schwankungen unterworfen sind, wird eine Einsparung korrekterweise in Verbrauchsmengen (vorher / nachher) angegeben, so dass die Mieter die Einsparung zum Zeitpunkt des jeweiligen Energiepreises nachvollziehen können. Wenn schon die Angabe eingesparter Kosten, dann aber auch zum genauen Zeitpunkt der Ermittlung bzw. über Vergleichswerte der jeweiligen Verbrauchsjahre (2003, 2004, 2005, 2006, 2007…….) sowie entsprechender Belegung durch Abrechnungsunterlagen.

EUR 0,22 bzw. 0,31 sind Werte, die nichts wert sind !!

Erst nach Vorlage entsprechender Unterlagen wäre die Richtigkeit und Nachvollziehbarkeit der einseitig eingestreuten Information nachprüfbar. Auf alle Fälle dürfte es sich bestenfalls um einen Maximalwert handeln.

Aber selbst wenn man davon ausgeht, dass zu dem ermittelten Zeitpunkt – wann immer der auch gewesen sein mag – der Wert den Tatsachen entsprechen sollte, ergeben sich folgende Einsparungen für einen genannten Wert von z.B. EUR 0,26 pro Quadratmeter und Monat:

30 qm-Wohnung   = EUR   7,80 / Monat
40 qm-Wohnung   = EUR 10,40 / Monat
50 qm-Wohnung   = EUR 13,00 / Monat
60 qm-Wohnung   = EUR 15,60 / Monat
70 qm-Wohnung   = EUR 18,20 / Monat
80 qm-Wohnung   = EUR 20,80 / Monat
90 qm-Wohnung   = EUR 23,40 / Monat
100 qm-Wohnung = EUR 26,00 / Monat

Die Werte entsprechen der Prognose des ersten Beitrages vom 12.06.2009 zur Mieterhöhung auf diesem Blog, bei der wir von einem Betrag ausgegangen sind, der deutlich unter EUR 30,00 / Monat liegen dürfte.

Unter Betrachtung der Tatsache, dass bei der momentanen Mieterhöhung z.B. die Wohnung eines Mieters mit einer Grundfläche von 102 qm um einen Betrag von EUR 105,04 / Monat erhöht werden soll, ist eine Einsparung von EUR 26,52 ein eher lächerlicher Wert der hier  - als ursprüngliches Argument zur Mieterhöhung – entgegen gehalten wird.

Fazit

Nach unseren Schlußfolgerungen sind die Mieterhöhungen zu einem großen Teil außerordentlich bedenklich und dürften nicht angemessen sein, zumal durch Nichtbeachtung des Satzungspunktes (§ 13 Punkt 1. Satz 3 – nicht erfolgte Anhörung der Vertreterversammlung) bereits ein Formmangel vorliegt.

1.) Es handelt sich um eine allgemeine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB und nicht um eine Erhöhung nach § 559 BGB (Modernisierung). Zuerst wird zwar etwas “zurück gerudert” aber gleichzeitig dann wieder versucht, irgend welche angebliche Werte eingesparter Energiekosten, aufgrund energetischer Maßnahmen der Vergangenheit, als Mieterhöhungsgrund vorzuschieben.

2.) Nachdem zur allgemeinen Mieterhöhung gemäß Schreiben vom 27.05.2009 keine ANHÖRUNG der Mitgliedervertreter stattgefunden hat, handelt es sich hierbei um einen eindeutigen Satzungsverstoß des Vorstandes gegen die Satzung der Gartenstadt Karlsruhe eG. Die Ahndung von Satzungsverstößen ist Sache des Aufsichtsrates, der bereits kurz nach Bekanntgabe der satzungswidrigen Mieterhöhung informiert wurde. Es liegt nun beim Aufsichtsrat, die satzungsgemäße und gesetzliche Pflicht wahrzunehmen.

3.) Die Vergleichswohnungen entsprechen häufig nicht den Wohnungen der Mieter, deren Miete angehoben werden soll. Deshalb sollte jeder Mieter die angebotenen Vergleichswohnungen besichtigen.

Mieter, die nach wie vor verunsichert sind und rechtliche Beratung suchen, können sich z.B. an folgende Rechtsanwaltskanzleien wenden:

Matthias Rastätter
Frau Häuser
Rastatter Str. 22
76199 Karlsruhe
0721/50968030

Bernd Kappler
Rechts der Alb 27
76199 Karlsruhe
0721/891177

Wontorra & Mergenthaler
Herr Jörg Wontorra
Schirmerstr. 8
76133 Karlsruhe
0721/817371

Insbesondere Mieter mit einer Rechtschutzversicherung sollten einen Anwalt aufsuchen zur rechtlichen Beratung. Aber auch Mieter ohne Rechtschutz sollten zumindest eine kostengünstige Erstberatung in Anspruch nehmen.

Einladung der Gartenstadt zum “Gesprächstermin” am 16.07.2009 bzw. 23.07.2009.

Inhalt des Schreibens vom 10.07.2009:

Mieterhöhung- Gesprächsangebot

Sehr geehrte……

mit Schreiben vom 27.05.2009 haben wir Ihnen unser Mieterhöhungsverlangen sowie eine vorbereitete Zustimmungserklärung zukommen lassen. Ergänzend hierzu haben wir ein Informationsschreiben vom 02.07.2009 (Anm. der Redaktion: unter Beilage einer weiteren Zustimmungserklärung) an Sie gerichtet.
Gerne stehen wir auch für weitere Fragen und Informationen persönlich zur Verfügung und laden Sie deshalb am 16.07.2009 (23.07.2009) um, 17:00 in unser Kundenzentrum ein.
Sofern Sie den Termin nicht wahrnehmen können, steht Ihnen der Unterzeichner auch nach Vereinbarung an einem anderen Termin zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Gartenstadt Karlsruhe

Ralf Neudeck
Geschäfstführer

Die massiven Bemühungen der Verwaltung durch diverse Anschreiben (inzwischen Nr. 3) und nunmehr durch “Einladungstermine” den Druck zur Zustimmung zu erhöhen zeigt, dass es möglicherweise recht viele solidarische Mieter gibt, die sich dieser Mieterhöhung – nach unserer Meinung zu recht – widersetzen oder eine bereits erfolgte Zustimmung zurück gezogen haben.

Gibt es vielleicht so viele, dass die Terminierung auf 2 unterschiedliche Tage gelegt werden musste, oder geht es nur um taktische Verhandlungsführung im Sinne der Römer ?

Teile das Volk und herrsche ?

Keiner der Mieter ist verpflichtet, diesen Termin wahrzunehmen !

Insbesondere dann nicht, wenn die rechtlichen Voraussetzungen zur ordnungsgemäßen Mieterhöhung nicht geschaffen sind.

Wie schon des öfteren berichtet, handelt es sich u.E. um eine satzungswidrig vorgebrachte allgemeine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB, weshalb es keinen Grund gibt, über weitere Details wie Vergleichswohnungen, ortsübliche Vergleichsmiete, Modernisierung etc. überhaupt zu diskutieren.

Dies wäre die Aufgabe der Mitgliedervertreter im Rahmen einer ANHÖRUNG gewesen.

Aber wen interessiert schon eine Vertreterversammlung ?

Wer diesen “Termin” trotzdem wahrnehmen will, sollte vorher unbedingt rechtliche Beratung einholen, bzw. diesen “Termin” nur mit anwaltschaftlicher Unterstützung wahrnehmen.

Stell dir vor, es ist Termin – und keiner geht hin ?

Schlußwort

Die Gartenstadt Karlsruhe eG ist eine traditionell gewachsene Wohnungsgenossenschaft. Wege und Ziele werden durch die Eigentümer=Mitglieder vorgegeben. Hierzu werden seitens der Mitglieder Genossenschaftanteile gezeichnet, die darüber hinaus “nachschusspflichtig” sind. Das heißt; jedes Mitglied haftet gemäß § 17 der Satzung zusätzlich zur gezeichneten Einlage noch einmal in Höhe von 2 Genossenschaftsanteilen (=EUR 520,00) im Falle von Zahlungsschwierigkeiten der Genossenschaft. Zum einen wird also seitens des Mitgliedes Eigenkapital eingebracht und zum anderen eine “Bürgschaft” durch jedes Mitglied garantiert.

Diesen zusätzlichen Einsatz gegenüber der “freien Vermietung” erbringen die Mitglieder in der Regel, um dauerhaften und bezahlbaren Wohnraum, auch bis ins Alter, zu erhalten. Die Mitglieder erwarten darüber hinaus eine Berücksichtigung ihrer individuellen Probleme sowie sozialer Aspekte.

Die Gartenstadt ist eine Vorteilsgemeinschaft ausschließlich für deren Mitglieder. Sämtliche Mitarbeiter der Verwaltung sind Angestellte der Gemeinschaft. Aufgabe der Verwaltung ist die Betreuung des Bestandes sowie ordnungsgemäße Behandlung der Mitglieder = Eigentümer der Genossenschaft. Ziel dieser Gemeinschaft war es immer, den Bestand zu erhalten und generationsübergreifenden Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Auf alle Fälle ist es nicht Ziel der Gemeinschaft, die Gartenstadt in ein profitables Kapital-Unternehmen umzuwandeln oder Kapital zur Expansion auf Kosten der Mieter zu generieren.

Mietanpassung ist eine unabdingliche Maßnahme, sofern umlegbare Kosten für Modernisierung im Sinne des § 559 BGB anfallen oder wenn die Mieten im Verhältnis zu vergleichbarem Wohnraum tatsächlich und nachweisbar nicht mehr angemessen sein sollten (§ 558 BGB).

Mietanhebungen sollten jedoch immer nur dann stattfinden, wenn auch die entsprechenden Voraussetzungen hierfür geschaffen sind.

Hierzu gehört auch die Einhaltung des gesamten rechtlichen Rahmens, wie z.B. die Anhörung der Vertreterversammlung sowie die entsprechende Kosten-Transparenz für die Mieter und realistische Einschätzung des aktuellen Mietpreisniveaus im Rahmen einer Genossenschaft.

“Traummieten” in Höhe von bis zu EUR 7,61/qm, wie sie inzwischen teilweise im Bereich der Gartenstadt bei der Neuvermietung verlangt werden, sind weder ortsübliche Vergleichsmieten, noch akzeptabel für eine Genossenschaft wie die Gartenstadt Karlsruhe eG.

Hier der zugehörige Text (so oder so ähnlich):

Sehr geehrt…….,

die von Ihnen bezahlte Grundmiete entspricht nicht mehr der üblichen Miete, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage bezahlt wird (ortsübliche Vergleichsmiete).

Natürlich ist es uns auch bewusst, dass eine Mieterhöhung immer eine unerfreuliche Tatsache für unsere Mieter darstellt. Bitte bedenken Sie in Ihrem Fall aber, dass Sie durch die für unsere Genossenschaft sehr aufwändige und kostenintensive energetische Modernisierung des Gebäudes Einsparungen im Energiesektor erzielen können. So sind laut Presseberichten in den letzten 24 Monaten die Energiepreise -wie Sie sicher auch verfolgt haben- um 30-40% gestiegen. Gleichzeitig haben wir festgestellt, dass die modernisierten Häuser eine deutliche Einsparung im Verbrauch haben.

Nach § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn

1.die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist und

2.die Kappungsgrenze im Sinne des § 558 Abs. 3 BGB eingehalten wird. Diese beträgt 20%.
Unter Beachtung dieser Bestimmungen begründen wir unser Mieterhöhungsverlangen mit den nachfolgend aufgeführten Vergleichsmieten. Nach dem Gesetz ist es ausreichend, wenn drei vergleichbare Wohnungen benannt werden.

Dann folgt die Angabe von 3 Gartenstadt-Vergleichswohnungen, mit einer Grundmiete von bis zu EUR 7,61 EUR / qm.

Danach erfolgt die Berechnung des Mietaufschlages. Im Regelfall in Höhe von 20%.

Davon abgesehen, dass die Preisentwicklung auf dem Energiesektor seit einem Jahr stark rückläufig ist, kann es wohl nicht angehen, dass ein Vermieter gedenkt, sämtliche wirtschaftlichen Vorteile aufgrund einer energetischen Sanierung pauschal abzuschöpfen?  Schon gar nicht, wenn für die energetischen Verbesserungen in der Vergangenheit bereits ein entsprechender Mietzuschlag bei diversen Wohnungen berücksichtigt wurde (Neuvermietung). Davon abgesehen dürfte die effektive Einsparung pro Wohneinheit aufgrund der Wärmeisolierung deutlich unter EUR 30,00 / Monat liegen. Außerdem müssen bei einer Erhöhung aufgrund energetischer Verbesserungen die Gestehungskosten (abzüglich erhaltener Zuschüsse bzw. Zinsvorteile) berechnet und anteilig auf die entsprechenden Wohnungen umgelegt werden.
Schon aus formalen und berechnungstechnischen Gründen kann deshalb eine pauschale Erhöhung aller Mieten um 20% nicht mit energetischen Maßnahmen begründet werden!

Das Ganze lässt sich bestens aus dem Gesetz (BGB § 559) herleiten:

BGB § 559
Mieterhöhung bei Modernisierung

(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

BGB § 559a
Anrechnung von Drittmitteln

(1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.

(2) Werden die Kosten für die baulichen Maßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens. Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahmen. Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.

(3) Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die baulichen Maßnahmen stehen einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich. Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten.

(4) Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für die einzelnen Wohnungen gewährt worden sind, so sind sie nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

BGB § 559b
Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung

(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird.

(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 vom Hundert höher ist als die mitgeteilte.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Das vorliegende Mieterhöhungsverlangen wurde in Richtung Modernisierung polemisiert, im Kern jedoch ausschließlich mit  § 558 BGB begründet.

BGB § 558
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).

Die angekündigte Mieterhöhung bezieht sich also nicht auf energetische Maßnahmen (§ 559 BGB) – wie man den Mietern glaubhaft machen will- , sondern auf die Abstellung örtlicher Vergleichsmieten (§ 558 BGB) = allgemeine Mieterhöhung.

Zur allgemeinen Mietanhebung ist grundsätzlich folgendes anzumerken:

Gemäß § 13 Abs. 1 Satz 3 der Satzung der Gartenstadt Karlsruhe eG ist vor einer allgemeinen Mieterhöhung die Vertreterversammlung anzuhören.

Zitat:

“Vor allgemeinen Mietanhebungen ist die Vertreterversammlung anzuhören”

Die letzte Vertreterversammlung fand am 19.05.2009 statt.

Im Rahmen dieser Veranstaltung gab es weder einen Tagesordnungspunkt “Mieterhöhung”, noch wurde seitens des Vorstandes eine Mieterhöhung angekündigt. Des weiteren wurde auch dem Aufsichtsrat keine Mieterhöhung angekündigt bzw. mitgeteilt.

Der Vorstand hat also hier, ohne jegliche Abstimmung mit den Organen, in die Mietstruktur der Dauermieter eingegriffen. Und das genau eine Woche nach der Vertreterversammlung!

Nach unserer Rechtsauffassung ist die angekündigte Mietanhebung somit satzungswidrig erfolgt und vom Vorstand entsprechend vollumfänglich zurück zu nehmen.

Nach bisherigen Informationen erfolgte der Versand der Mieterhöhungs-Schreiben zu einem Zeitpunkt, an dem sich der Vorstandsvorsitzende, Ralf Neudeck, im Urlaub befand.

Zufall, Absicht, Timing?

Somit wurden die Schreiben von den verbliebenen Vorstandsmitgliedern Wolfgang Gerstberger und Klaus-Georg Floren unterzeichnet. Im Prinzip nichts ungewöhliches, aber bei Betrachtung der geschichtlichen Entwicklung zur Zusammensetzung des Vorstandes dann doch außerordentlich befremdlich. Herr Floren waren nämlich vor mehr als 10 Jahren für die ursprüngliche Initiative “Wir sind die Gartenstadt” angetreten und wurde auch von Aufsichtsratsmitgliedern der damaligen Initiative in den Vorstand bestellt. Auch Herr Gerstberger wurde von diesen Aufsichtsratsmitgliedern in den Vorstand berufen.

Gründungsinhalt und Ziel der ursprünglichen Initiative war es u.a., damals angekündigten drastischen Mieterhöhungen entgegen zu wirken und die Mieten der Gartenstadt Karlsruhe künftig in einem sozial verträglichen (bezahlbaren) Rahmen zu halten, um den Mietern (auch im Alter) ein dauerhaftes Wohnen in der Gartenstadt zu ermöglichen. Aus diesem Grund wurde auf Betreiben der Initiative die Formulierung in die Satzung eingefügt, dass die Vertreterversammlung vor Mieterhöhungen anzuhören ist. Auch bei dieser Satzungsänderung waren die beiden heutigen Vorstände involviert.

Wer den Mietzins für Neuvermietungen bei der Gartenstadt in den vergangenen Jahren aufmerksam verfolgt hat, musste leider feststellen, dass die Mieten für Neuvermietung in Bereiche vorgestoßen sind, die man mitnichten als sozial verträglich bezeichnen kann. Heutzutage werden Wohnungen der Gartenstadt zu “marktüblichen” Preisen vermietet, wenn man denn von einer Marktüblichkeit sprechen kann. Insbesondere unter Einbeziehung der Bausubstanz und Ausstattungsqualität vieler Wohnungen der Gartenstadt Karlsruhe eG. Unserer Meinung nach verfolgt der Vorstand ausschließlich wirtschaftliche Interessen ohne Berücksichtigung sozialer bzw. genossenschaftlicher Aspekte. Mit der neuen “Corporate Identity” wurden wohl auch gewachsene Wertemaßstäbe der Vergangenheit “entfernt”?

Nachdem der Vorstand bei der letzten Vertreterversammlung am 19.05.2009, wie schon bei der Versammlung im Jahr 2008, mit dem wiederholten (und damit undemokratischen) Versuch, die Genossenschaftsanteile der Mitglieder von EUR 260,00 auf EUR 300,00 zwangsweise anzuheben, am Votum der Vertreter gescheitert war, hat man nun möglicherweise eine andere lukrative Einnahmequelle gesucht, um weiteres Kapital zu schöpfen. Die bisherigen Investitionen bezüglich Modernisierung der Geschäftsstelle sowie Einrichtung eines eigenen (nicht konkurrenzfähigen und störanfälligen) Satelliten-Fernsehsignalempfangssystemes (WTC) haben wohl das Budget über Gebühr belastet? Auch bei dem ehrgeizigen Projekt eines geplanten Neubauobjektes entlang der Herrenalberstraße würde nach Ansicht des Vorstandsvorsitzenden die Eigenkapitalquote deutlich absinken.
Hausgemachte Kapitallücken sollen nun offensichtlich durch weiteren finanziellen Einsatz der Mitglieder gedeckt werden?

Die geplante und 2-fach gescheiterte Zwangserhöhung der Genossenschaftsanteile um EUR 40,00 je Anteil hätten lt. Vorstand 1,2 Millionen Euro in die Kasse gespült und damit die Eigenkapitalquote für “weitere Taten” – zumindest vorerst – erhöht. Erhöht hätte sich hierbei natürlich zusätzlich das Haftungsrisiko (Nachschusspflicht) für die Mitglieder von EUR 260,00 auf EUR 300,00 je Anteil (begrenzt auf 2 Anteile). Zusätzliches Haftungsvolumen, das im Falle von wirtschaftlichen Schwierigkeiten der Genossenschaft auf die Genossen zukommen könnte.

Mitglieder, die die vom Vorstand geplante Erhöhung der Genossenschaftsanteile nicht hätten schultern wollen oder können, hätte der Vorstand – nach Bekunden des Vorstandsvorsitzenden in der letzten Vertreterversammlung – letztendlich aus der Gemeinschaft ausgeschlossen => Mitgliedschaft (und ggf. Mietverhältnis) gekündigt.

Die betroffenen Bestandsmieten will man nun offensichtlich auch auf ein – nach Meinung des Vorstandes – “marktübliches Niveau” anheben?

Unserer Meinung nach mit einer gesteuerten Häppchentaktik, um nicht alle Mieter auf einmal gegen die Geschäftsleitung aufzubringen. Straßenzug um Straßenzug oder wie er Plan auch immer aussehen mag, erleichert natürlich die Bearbeitung und das Volumen entsprechender Protestbewegungen.

Aber letztendlich sind bei dieser rigiden Entwicklung alle betroffen, weshalb auch die bisher noch nicht betroffenen Mieter sich solidarisch zeigen sollten.

Was bei der drastischen Anhebung aller Garagenmieten funktioniert hat, soll nun wohl im Wohnbereich fortgesetzt werden?

Ohne Rücksicht auf Verluste werden hier insbesondere ältere Leute bzw. Geringverdiener oder Familien in wirtschaftliche Schwierigkeiten gebracht bzw. zu den Sozialkassen getrieben.

Mieter, die sich die “neue Miete” nicht leisten wollen oder können, sollten die Zustimmung zur Mieterhöhung versagen, wodurch es ggf. zu einem Klageverfahren kommen kann. Hierbei wäre die Geschäftsleitung der Gartenstadt verpflichtet, den Nachweis zu erbringen, dass es sich bei den mitgeteilten 3 Vergleichswohnungen in Art, Ausstattung und Zustand tatsächlich um vergleichbare Wohnungen im marktüblichen Rahmen handelt und dass die Geschäftsleitung überhaupt berechtigt war (Satzungsverstoß?), eine Mieterhöhung durchzuführen. In Anbetracht der Tatsache, dass die Wohnungen der Gartenstadt sich in vielen Bereichen deutlich unterscheiden, dürfte es wohl schon bei den genannten Vergleichswohnungen aus dem Eigenbestand schwer werden, einen entsprechenden Beweis bezüglich Gleichwertigkeit zu erbringen. Insbesondere wenn man berücksichtigt, dass bei den genannten 3 Vergleichswohnungen Neuvermietungen enthalten sind. Hierbei handelt es sich um Wohnraum, der, im Gegensatz zu alten Bestandswohnungen, oftmals umfassend renoviert wurde.

Auch ein Zusammenschluß vieler Mieter zur Erhebung einer negativen Feststellungsklage gegen diese Mieterhöhung ist eine denkbare Option, die darüber hinaus mit vertretbaren Kosten für die beteiligten Mieter bewerkstelligt werden kann.

Des weiteren sollten Mieter, die nicht bereit sind, die angekündigte Mieterhöhung hinzunehmen, einen bestehenden Abbuchungsauftrag sowohl bei der Bank als auch der Gartenstadt gegenüber widerrufen und ab sofort die Bezahlung der bisherigen Miete über einen Dauerauftrag oder jeweilige Einzelüberweisung ausführen.

Mieter, die einer Mieterhöhung zustimmen oder unwidersprochen die Neufestsetzung abbuchen lassen, verlieren möglicherweise den Anspruch auf die bisher bezahlte Miete.

bei der Sitzung am 08.07.2008 kam ein Punkt zur Änderung der Satzung zur Abstimmung, der nicht satzungsgemäß durch rechtzeitige Ankündigung als Tagesordnungspunkt eingebracht wurde.

Dieser Beschluss kann durch nicht anwesende Mitglieder dieser Versammlung rückgängig gemacht werden!

Gemäß Satzung der Gartenstadt Karlsruhe eG sind Anträge z.B. zur Satzungsänderung spätestens 3 Tage vor der Vertreterversammlung einzubringen

§ 27

4. Beschlüsse können nur über Gegenstände der Tagesordnung gefasst werden. Nachträglich können Anträge auf Beschlussfassung gemäß Abs. 3, soweit sie zur Zuständigkeit der Vertreterversammlung gehören, aufgenommen werden, wenn sie spätestens 3 Tage vor der Vertreterversammlung in der in Absatz 2 festgesetzten Form bekannt gemacht worden sind. Entsprechendes gilt für Anträge des Vorstandes oder des Aufsichtsrats.

Bei der vorliegenden Angelegenheit geht es um eines der wichtigsten Elemente der gesamten Satzung.

Und zwar den § 28 Satz 2 - geheime Abstimmung

In der bisherigen Satzung steht:

“Abstimmungen und Wahlen erfolgen nach dem Ermessen des Versammlungsleiters durch Handheben oder Austehen. Auf Antrag ist geheim durch Stimmzettel abzustimmen oder zu wählen.”

Der Vorstandsvorsitzende und der Aufsichtsratsvorsitzende brachten während der Sitzung plötzlich den Antrag ein, den zweiten Satz des § 28 der Satzung zu ändern. Und zwar mit folgenden (sinngemässen) Optionen:

1.) Auf Antrag eines Einzelnen ist geheim durch Stimmzettel abzustimmen oder zu wählen.

2.) Auf Antrag und Zustimmung 10% der anwesenden Mitgliedervertreter ist geheim durch Stimmzettel abzustimmen oder zu wählen.

3.) Über einen Antrag zur geheimen Abstimmung muss ein Mehrheitsbeschluss gefasst werden.

Die Formulierungsvorschläge wurden durch den Vorstandsvorsitzenden, offensichtlich gut vorbereitet, mit Hilfe eines Overheadprojektors präsentiert und nach diversen Änderungen der Satzformulierungen mit Hilfe seines mitgebrachten Laptops direkt zur Abstimmung gestellt.

Die Mitgliedervertreter hatten keine Zeit die Sache in Ruhe zu überdenken, noch Gelegenheit die Konsequenzen dieser Abstimmung genau zu übersehen!

Die Abstimmung zu Punkt 1 sowie zu Punkt 2 fanden in Anbetracht allgemeiner Konfusität keine erforderliche 3/4 Mehrheit.

Vor Abstimmung zu Punkt 3 ergriff der Versammlungsleiter dann das Wort dahingehend, dass man nun aber abstimmen solle, da es sonst mit der alten Regelung seiner Meinung nach zu stetigen Streitereien käme, die möglicherweise in Prozesse führen.  Es solle nun endlich eine klare Regelung getroffen werden. Der Wunsch, hier tendenziell auf die 3 zu “schieben” war unverkennbar.

Daraufhin stimmten viele Vertreter für Punkt 3, so dass eine 3/4 Mehrheit zustande kam.

Diverse Vertreter, die für Punkt 3 gestimmt hatten, fühlten sich im Nachhinein “überrumpelt”. Dies ergaben die geführten Gespräche nach der Sitzung bzw. in den Folgetagen. Genau aus dieser Begründung heraus gibt es die Regelung, dass Anträge vollumfänglich spätestens 3 Tage vor der Vertreterversammlung gestellt werden müssen. Vorstand und Aufsichtsratsvorsitzender haben diesen Satzungspunkt eindeutig ignoriert. Bleibt noch hinzuzufügen, dass nicht einmal Aufsichtsratsmitglieder vorab über dieses Vorhaben informiert waren?!

Eine Satzungsänderung in diese Richtung bedeutet eine erhebliche Schwächung der Mitgliederversammlung und führt zu Abstimmungsergebnissen, die in der Regel nur der Geschäftsleitung zum Vorteil verhelfen.

Angenommen es kommt zu einer wichtigen Abstimmung in der Vertreterversammlung, bei der jede einzelne Stimme die Entscheidung herbeiführen kann.

Ein Mitgliedervertreter kann in einer offenen Abstimmung z.B. nicht seinem Gewissen folgen, da er möglicherweise mit Repräsalien für sich und/oder seine Familie oder wie auch immer rechnen muss. Normalerweise stellt er dann einen Antrag auf geheime Abstimmung, dem, nach alter Satzung, zu entsprechen ist. Nach der künftigen Regelung müsste nun eine Mehrheit darüber abstimmen, ob dem Antrag des Einzelnen auf geheime Abstimmung, Gewissenskonflikt hin oder her, zu folgen ist oder nicht.

Völlig abstruse Darstellung der Demokratie !

Die Geschäftsleitung hat ein klares Interesse an einer offenen Abstimmung, da die Zahl der Gegenstimmen hierdurch deutlich reduziert wird, im Vergleich zu einer geheimen Abstimmung. Deshalb der Feldzug zur Unterdrückung der geheimen Abstimmung.

Vorstand und Versammlungsleiter wollen davon natürlich nichts wissen.

Nun das Anliegen an alle Mitgliedervertreter, die bei der Sitzung am 08.07.2008 nicht anwesend sein konnten:

Schließen Sie sich uns an und nehmen Sie Kontakt auf, damit wir diesen satzungswidrig gefassten Beschluss gemeinsam anfechten und rückgängig machen. Juristisch ist die Sache bereits abgeklärt. Es geht letztendlich um die Zukunft der Genossenschaft, indem einem Verschieben der Machtverhältnisse, zumindest in diesem Punkt, gerade noch rechtzeitig Einhalt geboten werden kann. Die Zeit drängt – es ist wahrlich 5 vor 12 !

Wenden Sie sich an die Redaktion

redaktion[AT]wir-sind-die-gartenstadt.de   [AT] = @

oder per Telefon an 0721/887137

Nachtrag 10.08.2008

Die Widerspruchsfrist zur Anfechtung des o.a. Beschlusses ist am 08.08.2008 (4 Wochen ab Versammlungstermin) abgelaufen.

bei der diesjährigen Vertreterversammlung war einer der Punkte der Tagesordung die umfangreiche Änderung der Satzung der Gartenstadt Karlsruhe eG. Begründet wurde die Satzungsänderung mit geänderter Gesetzeslage, nach der die Satzung anzugleichen sei. Wie wir jedoch feststellen mussten, waren bei einigen Punkten der geplanten Satzungsänderung – eingebracht von Vorstand und Aufsichtsrat – eine Stärkung des Vorstandes und eine damit einhergehende Schwächung der Vertreterversammlung geplant.

Diese geplante Satzungsänderung führt teilweise zu erheblichen strukturellen Änderungen innerhalb der Genossenschaft, und zu einem weiteren Verfall der Genossenschaftstrukturen.

Den Entwurf zur Satzungsänderung können Sie hier downloaden.
Die “Änderungsvorschläge” sind an der blauen Schrift erkennbar.

Anwesend bei der Vertreterversammlung war auch eine uns unbekannte Juristin des Genossenschaftsvernbandes, die den Vertretern als “juristische Beraterin” des Vorstandes vorgestellt wurde. Diese Juristin leitete dann jedoch bei beiden Sitzungen den kompletten Tagesordnungspunkt “Satzungsänderung”. Einwendungen diverser Vertreter zu einigen Punkten der geplanten Satzungsänderung blieben jedoch oft unberücksichtigt, indem seitens der “Beraterin” auf Gesetzestexte verwiesen wurde, die man zwingend in die neue Satzung einzutragen habe und auch inhaltlich nicht geändert werden dürfen. Entsprechende Gesetzesunterlagen wurden der Vertreterversammlung jedoch nicht vorgelegt.

Im Verlauf der Diskussion stellte sich für einige Vertreter die Frage, weshalb die Vertreterversammlung dann überhaupt zur Zustimmung einer Satzungsänderung gebeten wurde.

Die Beschlussfassung zur Satzungsänderung sollte ursprünglich im Termin der Vertreterversammlung am 18.06.2008 erfolgen. Durch den erheblichen Diskussionsbedarf wurde die Beschlussfassung dann vertragt auf den 08.07.2008.

Innerhalb beider Sitzungen wurden diverse Satzungspunkte explizit und teilweise heftig diskutiert und über diese Punkte jeweils separat abgestimmt.

Ein Punkt hierbei war z.B. die Erhöhung der Geschäfstanteile von EUR 260,00 auf EUR 300,00.

Nach Vorstandsangaben hätte man hierdurch eine Kapitalaufstockung von ca. 1,2 Mio. Euro erreicht. Begründet wurde die geplante Erhöhung mit einer “strategisch besseren Aufstellung” der Gartenstadt für die “künftigen Aufgaben”. Seitens der juritsichen Beraterin des Genossenschaftsverbandes läge die Gartenstadt mit einer Eigenkapitalausstattung von 25% zwar nicht schlecht, es gäbe aber auch andere Genossenschaften mit einem Eigenkapital von z.B. 30%.

Die Folge einer Zustimmung zu dieser Erhöhung seitens der Vertreter wäre gewesen, dass jedes Mitglied jeden seiner Genossenschaftsanteile auf den erhöhten Betrag hätte auffüllen müssen.

Hierüber gab es kontroverse Diskussionen, u.a. auch darüber, dass es sich hierbei um eine “Zwangsserhöhung” des Eigenkapitales gehandelt hätte. Dieser Antrag fand dann (in geheimer Abstimmung) keine 3/4-Mehrheit und wurde somit abgelehnt.

Des weiteren war geplant, dem Vorstand mehr Rechte bei der Veräußerung von Grundstücken und Gebäuden einzuräumen.

Bisher war es so, dass zu jeder Veräußerung von Grundstücken und Gebäuden vor 1989 ein Beschluss der Vertreterversammlumg erforderlich ist. Das heißt, die Eigentümer (Mitglieder) entscheiden über das wesentliche Vermögen der Genossenschaft.

Der Entwurf zur Satzungsänderung sah nun vor, dass der Vorstand bei Grundstücken und Gebäuden mit “untergeordneter Bedeutung” bzw. bei unbebauten Grundstücken oder Grundstücksteilen auch aus dem Bestand vor 1989 Veräußerung ohne Genehmigung der Mietgliederversammlung hätte vornehmen können – § 13 4.

Also eine weitere Übertragung von Vollmachten zu den Eigentumswerten der Genossenschaft. Wobei die Formulierung “untergeordnete Bedeutung” in sich schon jede Menge Konfliktstoff enthält. Wer entscheidet über den Begriff “untergeordnete Bedeutung”.
Auch dieser Punkt zur Satzungsänderung fand keine 3/4-Mehrheit.

Hingegen bei dem Punkt der Vorstandsanzahl konnte Vorstand und Aufsiichtsrat “punkten”. Bisher war es so, dass die Gartenstadt eG mindestens 3 und maximal 5 Vorstände benötigte – § 19 1.

Die Mindestzahl sollte lt. Vorstand und Ausichtsrat von 3 auf 2 reduziert werden. Als Argument wurde seitens Vorstand und Aufsichtsrat (einschl. der juristischen Beraterin) die Handlungsfähigkeit der Genossenschaft in die Diskussion eingebracht, sofern z.B. ein Vorstand erkranken sollte. Dies spielt jedoch, wie sich eine Seite weiter herausstellte, keine Rolle, da dort die Handlungsfähigkeit genau beschrieben ist – § 19 6. Demnach ist die Genossenschaft handlungsfähig mit 2 Vorständen, auch dann, wenn es 3, 4 oder 5 Vorstände geben sollte. Wurde hier die Verterterversammlung getäuscht, um ein Abstimmungsergebnis in diesem Punkt für die Reduzierung der Vorstandszahl auf 2 zu erreichen?

Auch konnte man punkten bei der Entfernung von Mitgliedern, deren Aufenthalt über einen längeren Zeitraum nicht ausfindig gemacht werden kann. Bisher war es so, dass man ein Mitglied ausschliessen konnte, wenn er über einen Zeitraum von 3 Jahren nicht auffindbar war. Künftig wird dies nun bereits nach einem Jahr möglich sein. Das heißt; Die Einlage eines Mitgliedes kann bereits nach 1 Jahr unbekannter Abwesenheit von der Genossenschaft “vereinnahmt” werden. § 10 d)

Des weiteren wurde seitens der Geschäftsleitung ein Punkt in die Satzungsänderung eingebracht, die dem Vorstandsvorsitzenden einen erheblichen “Machtzuwachs” ermöglicht.

Und zwar die Berufung eines Prokuristen.

Mit dieser Option erhält der Vorstand nun die Möglichkeit, Geschäfte zusammen mit einem Prokuristen zu tätigen. Bisher waren diese Geschäfte nur mit der Unterschrift von mindestens 2 Vorständen realisierbar. Ab sofort kann also der Vorstand mit einem Prokuriusten sämtliche Geschäfte erledigen – § 19 7.

Des weiteren gibt es bei der geplanten Satzungsänderung diverse Neuerungen, durch die juristische Personen (Firmen) in der Lage sind, sämtliche Organe der Genossenschaft zu besetzen.§ 19 1., § 20 1., § 26 2.,

Jede Firma kann Mitgliedsanteile der Genossenschaft erwerben, Mitgliedervertreter in die Mitgliederversammlung entsenden (sofern gewählt) und Mitglied des Aufsichtsrates oder Vorstand werden.

Also in der Regel wohnlich nicht versorgte Mitglieder (bzw. deren Bevollmächtigte), die keinerlei Mieterinteressen haben, können künftig sämtliche Ämter der Genossenschaft besetzen und die Genossenschaft zu deren Interessen verwenden.

Am Ende der Diskussionen sollte über die Satzung als Gesamtheit abgestimmt werden.

Hierzu stellte ich einen Antrag auf geheime Wahl gemäß Satzung § 28 2. in dem es heißt:

…..Auf Antrag ist geheim durch Stimmzettel abzustimmen oder zu wählen

Eine klare Formulierung könnte man meinen. Wenn ein Vertreter (Vorstand, Aufsichtsrat) einen Antrag stellt, dann ist geheim abzustimmen.

Der Versammlungsleiter sah dies jedoch anders und ließ über den Antrag zur geheimen Wahl abstimmen und vertrat die Meinung, dass einem solchen Antrag eine Mehrheit zuzustimmen habe. Die gleiche Meinung vertrat er übrigens bei der 1. Sitzung, als Herr Schenkel den Antrag zur geheimen Wahl bezüglich Entlastung von Vorstand und Aufsichtsrat gestellt hatte. Auch dort wurde die ungeliebte geheime Abstimmung durch den Versammlungsleiter ausgehebelt, indem die Vertreter über diesen Antrag abstimmen sollten. Nachdem es hierzu keine Mehrheit gab, musste offen abgestimmt werden.

Durch rechtswidrige Anwendung der Satzung ist sowohl die Abstimmung über die Entlastung des Vorstandes sowie des Aufsichtsrate ungültig.

Ebenso die Abstimmung über die Satzungsänderung.

Denn

Sollte nur ein Vertreter bei einer zwangsweisen offenen Abstimmung nicht seinem Gewissen folgen können, sondern aufgrund irgendwelcher Rücksichtnahmen bei der offenen Abstimmung gezwungen ist, eine andere Entscheidung zu treffen, dann ist das Abstimmungsergebnis bereits verfälscht.

Hierzu vielleicht noch ein kurzes Beispiel:

Wenn z.B. der Familienangehörige eines Vertreters bei der Gartenstadt beschäftigt sein sollte, wird die Abstimmung zur Entlastung des Vorstandes möglicherweise beeinflusst, wenn dieser Vertreter nicht in geheimer Abstimmung seinem Gewissen folgen kann, sondern durch die offene Abstimmung in eine Zwangslage gerät. Demzufolge darf keine Mehrheit über das Gewissen eines Einzelnen entscheiden.

Nachdem meinem Antrag zur geheimen Abstimmung zur Beschlussfassung der Satzungsänderung nicht entsprochen wurde, habe ich die Gartensadt Karlsruhe eG unter Fristsetzung aufgefordert, den Beschluss zur Satzungsänderung zu annulieren.

Beschwerde zur Beschlussfassung zum Download>>>>>

Mitgeteilt von Peter Hochmuth

Nachtrag:

Hier das Antwortschreiben der Gartenstadt Karlsruhe eG vom 17.07.2008 zum Download>>>>>

Die Gartenstadt Karlsruhe eG ist demnach nicht bereit, den Beschluss zur Satzungsänderung, der unter satzungswidrigen Voraussetzungen zustande gekommen ist, aussergerichtlich zu annulieren. Es erfolgt der Verweis auf den Klageweg. Der “kleine Dienstweg” scheint bei der Geschäftsleitung nicht gewünscht.

Daraufhin wurde ein weiteres Schreiben verfasst>>>>>

Die Hoffnung stirbt bekanntlich immer zuletzt!